[일문일답] 금융위 "고가주택 전세대출보증 전면 금지…대출 회수도 가능해"

[아이뉴스24 서상혁 기자] 금융위원회가 12·16 부동산 대책의 후속조치로 고가주택 보유자에 대한 SGI 전세대출보증 제한 카드를 꺼내들었다. 공적보증 대출보증은 이미 막힌 만큼, 이번 조치를 통해 고가주택 보유자는 사실상 전세대출을 받을 수 없게 됐다.

이날 이명순 금융위원회 금융소비자국장은 정부서울청사에서 브리핑을 열고 "이번 고가주택에 대해선 최대한 대출없이 자기 자금으로 구매하라는 게 정부 규제의 취지"라며 "그간 관계부처와 매우 심도있는 협의를 거쳤고, 보증기관과도 향후 발생할 수 있는 사례에 대해 면밀하게 검토했다"라고 설명했다.

금융위는 이번 조치에 따라 종전에는 허용됐는데 앞으로 금지되는 전세대출 관련 주요 사례를 소개했다.

고가 주택 보유자가 자녀교육 문제로 다른 지역에 거주이전하면서 전세자금대출을 신규 신청할 경우, 기존엔 SGI에서 대출보증 이용이 가능했지만 규제 시행일인 오는 20일 이후엔 SGI에서도 대출보증을 이용할 수 없다.

규제시행 이전 전세대출을 받아 거주하던 고가주택 보유자가 전세 만기 시점에서 집주인의 요구로 다른 전셋집으로 이사해야 할 경우, 기존에는 SGI에서 대출보증 이용이 가능했지만 규제가 시행된 이후엔 SGI 대출 보증을 이용할 수 없다.

다만 금융위는 급작스런 주거 불안을 막기 위해 20일 기준 보유 1주택 시가가 15억원 이하이고, 4월 20일까지 전셋집 이사로 전세 대출 증액 없이 보증 재이용 시 예외적으로 1회에 한해 SGI를 통한 보증 이용을 허용해준다.

다음은 금융위 관계자와의 일문일답.

-1월 20일 이전 SGI 보증 전세대출을 이미 이용 중인 경우에 대한 경과조치의 구체적인 내용이 궁금하다.

▲규제 시행일 전에 SGI 전세 대출 보증을 받아 이용 중인 고가 1주택 보유 차주는 만기 시 대출 연장을 허용한다. 다만 이 경우에도 20일 이후에 고가 주택을 취득하면, 만기 시점에 고가주택 보유자가 되는 만큼 연장이 허용되지 않는다.

▲또 20일 이전 전세대출보증을 받은 고가 1주택 차주더라도 만기에 전셋집 이사나 대출증액이 수반될 경우 보증 재이용이 제한된다. 증액을 하는 경우 신규로 보기 때문이다. 단 동일한 금액으로 이사를 하는 경우엔 규제에 적응할 수 있는 계도기간을 주기 위해 4월 20일 안에 1회 연장이 된다.

-고가 1주택 보유자가 예외적으로 전세보증대추을 이용할 수 있는 '실거주' 목적의 '실수요'의 구체적인 범위는 어떻게 되나.

▲직장이동, 자녀교육 등 실수요로 주택 소재지역을 벗어난 실거주 수요가 있을 경우 예외적으로 전세대출 보증을 허용한다. 이직 자녀교육 등 전세거주 실수요를 증빙할 서류를 제출해야 한다. 보유주택 소재 기초지자체(시·군)를 벗어난 전세거주 수요를 인정하되, 서울시, 광역시 안의 '구‘간 이동은 인정하지 않는다. 고가주택과 전셋집 모두에서 세대원이 실제 거주해야 한다.

-전세대출을 어떻게 회수할 것인지 궁금하다.

▲향후 전세대출 차주는 대출 실행 시 '대출 기간 중 고가주택 취득, 다주택 보유 시 대출이 회수된다'는 내용의 추가 약정서를 체결한다. 은행이 최장 3개월 단위로 국토부 주택보유수 확인시스템(홈스)를 통해 주택 보유수를 확인할 것이다. 고가주택 보유나 다주택자로 확인될 땐, 기한이익 상실예정 통지 발송 등의 절차를 거쳐 기한이익 상실 조치를 취할 것이다. 통상 2주정도 걸린다.

▲왜 최장 3개월인지 궁금할 수 있다. 일단 시행 초반엔 확인해야 할 전세대출 건수가 많지 않다. 초반엔 수시로 확인이 가능하다. 근데 만기가 보통 2년이라, 그 후가 되면 모든 대출에 대해 확인해야 한다. 3개월은 현재 은행의 가용 능력을 계산했을 때 본 것.

-규제 위반으로 대출 회수가 이뤄진 차주에 대한 불이익 조치는 무엇인가.

▲대출 회수 조치가 이뤄진 차주는 전세대출 원리금 상환 의무가 발생한다. 정해진 기간 안에 상환하지 않으면 연체정보가 등록되고 연체이자가 부과된다. 또 대추로히수조치가 이뤄진 차주는 향후 3년간 주택관련 대출 이용이 제한된다.

▲임대인에 대한 불이익도 없다. 임대인과의 임대차 계약의 효력은 당연히 유효하다. 보증기관도 임대인에게 전세금 반환을 중도에 청구할 수 있는 방법이 없다. 임차인은 별도의 자금으로 대출을 상화해야 미상환 시 불이익이 없을 것이다. 결론적으로 전세대출이 회수돼도 임대인에겐 임차인의 불이익이 전가되지 않을 것이다. 다만 전세대출 만기 시점에 고가주택 보유자인 경우 대출 연장은 제외된다.

-상속·증여로 고가 1주택자나 다주택자가 될 경우 대출이 회수되는지 궁금하다.

▲20일 이후 매입이나 증여를 통해 고가 1주택이이나 다주택 보유자가 될 경우 대출 회수 대상이다. 다만 상속은 차주의 의사나 행위와 관계없이 자연 취득되는 점을 감안해 대출 회수 대상에서 배제된다.

-무주택 전세대출자가 직장이동 등 실수요로 다른 지역에 고가주택을 구매할 경우 전세대출 중도회수의 예외를 적용받을 수 있는지 궁금하다.

▲직장이동, 자녀교육 등 실수요로 주택 소재지역을 벗어난 실거주 수요가 있을 경우에도, 통상 '고가주택을 구입'하는 것을 불가피한 실거주 수요로 보기 곤란한 만큼, 대출회수 규제의 예외가 아니다. 실거주 수요는 전세거주 또는 비고가주택 구매, 구매주택으로의 이주 등을 통해 충분히 충족이 가능하다.

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