[尹정부 1년] 사활 건 부동산 연착륙…'완생'까지는 아직 먼 길

[아이뉴스24 김서온,안다솜 기자] 출범 1년을 맞이한 윤 정부의 핵심 정책 중 하나로 부동산 시장을 꼽지 않을 수 없다. 천장이 뚫린 듯 치솟은 집값에 숨 쉴 틈 없는 전방위 규제가 가해졌던 상황에서 출범한 정권이었고, 그래서 공약에서도 부동산 시장 정상화라는 부분이 주목을 받기에 이르렀다. 하지만 글로벌 경기침체와 금리인상 등이 동시에 펼쳐지며 시장 경착륙 우려를 비롯해 부작용도 곳곳에서 속출했다. 나아갈 곳도 뒤로 물러날 곳도 없는 상황에서 그야말로 진퇴양난이라는 표현이 적절한 시점이었다.

그럼에도 현 정부의 '부동산 연착륙' 의지는 강력했다. 우선 '2023년 경제정책방향'을 살펴보면 부동산 시장 연착륙 방안과 금융시장 안정 방안, 잠재 위험 대응 방안 등 부동산 침체로 인한 실물경기 전반의 충격을 최대한 완화하려는 노력들이 대거 포함됐다.

전문가들은 부동산 시장 경착륙을 막기 위한 정부의 규제 완화가 적절한 효과를 냈다고 평가한다. 올 초 정부가 규제 완화 등을 골자로 한 1·3 부동산 대책을 발표하고 후속 대책을 시행하면서 거래량과 집값은 소폭 회복세를 보이기도 했다.

정태준 유안타증권 연구원은 "앞서 정부가 제시한 부동산 관련 방안들이 모두 현실화한다는 보장은 없지만, 은행 대출을 통한 자금 지원, 대출 규제 완화 등 부동산 시장 연착륙 방안에 대한 정부와 당국의 의지를 드러냈다"며 "이를 고려하면 추가 규제 완화가 이뤄질 가능성도 충분하다"고 내다봤다.

윤석열 정부의 부동산 정책 중에서 손꼽히는 부분은 서민의 주택 관련 세금 부담 완화다. 경기 침체와 물가 인상으로 시름하는 서민들에게 체감할 수 있는 부분으로 꼽힌다. 정부는 소득세법 시행령을 개정해 다주택자에 대한 양도세 중과를 1년간 한시 배제했고, 이후 유예 조치를 기존 올해 5월에서 내년 5월까지 1년 연장했다. 또 종합부동산세법 시행령을 개정해 주택분 종부세 공정시장가액비율을 100%에서 60%로 인하하고, 일시적 2주택 등 주택수 제외특례를 신설해 부동산 보유 부담을 낮췄다. 올해 공동주택 공시가격은 18.61% 낮춰 역대 최대 인하 폭을 기록하면서 1주택 실수요자들의 보유세 부담도 줄었다.

대출 규제도 풀었다. 규제지역 내 다주택자와 주택임대사업자·매매업자의 주택담보대출비율(LTV)을 30%까지 허용했다. 실수요자들을 위해 소득 제한 없이 최대 5억원까지 이용할 수 있는 특례보금자리론을 출시했고, 생애 최초 주택구입자금 LTV는 80%까지 확대해 최대 6억원까지 대출이 가능해졌다. 또한, 규제지역 내 15억원 초과 아파트 주택담보대출 제한도 없앴으며, 아파트 중도금 대출이 막히는 기준선을 분양가 9억원 이하에서 12억원 이하로 상향했다. 분양권 전매제한의 경우 수도권 최대 3년, 비수도권 최대 1년으로 축소됐다.

규제지역도 단계적으로 해제해 윤 정부 출범 당시 모두 161곳(투기과열지구 49곳, 조정대상지역 112곳)에 달했던 규제지역은 지난해 6월부터 4차례 주거정책심의위원회를 거쳐 해제했으며, 현재 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구만 남은 상태다.

전문가들은 윤 정부 출범 이후 부동산 정책 방향성과 틀이 크게 바뀌면서 유의미한 변화의 바람을 불러일으키고 있다고 보고 있다. 특히, 부동산 경기 경착륙 위험을 연착륙으로 대체했고, 과도한 규제와 얼어붙은 분위기를 정상화하는 데 초점을 맞추면서 시장 기능 회복에 대한 기대감도 높아지고 있다고 입을 모았다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "1분기에 상당히 큰 폭으로 규제가 완화됐다는 점이 가장 핵심"이라며 "규제지역 해제, 청약 관련 규제 완화와 함께 특례보금자리론 출시 등을 통해 고정금리 대출, 대환대출을 받을 수 있게 해줬다는 부분이 지난해 말 역대급 위축된 거래량을 일정 부분 회복시켰다"고 설명했다.

이어 "지난 1·3 대책에 공을 들이면서 경착륙 리스크를 연착륙 되게 만들었다는 것도 유의미하다"며 "최근 이뤄지는 전세사기 범죄나, 7만 가구 육박한 미분양 사태로 인한 공급 적체, PF자금 조달 리스크가 숙제로 남았지만 무주택자, 1주택자 대출지원에 주력했다는 것은 긍정적"이라고 덧붙였다.

조주현 건국대 부동산학과 명예교수는 "기본 방향이 확연히 바뀌었다"며 "수요억제를 위한 규제, 세금 강화 이런 기조에서 벗어나서 규제를 완화하거나 단순화하려는 시도를 해왔다는 것과 시장의 기능에 중심을 두고 공급 활성화, 수요 정상화 등을 위해 노력해 온 것이 가장 큰 차이점이라고 본다. 구조적 변화도 있지만 기본 방향 변화가 세제, 분양, 금융 등의 측면에서 계속되고 있다"고 설명했다.

김효선 NH농협 부동산수석위원은 "일단 윤 정부가 공약 때 얘기한 규제 완화가 대부분 이뤄졌고 법 개정이 필요 없는 범위 내에선 할 수 있는 부분은 최선을 다했다고 보인다"며 "다만, 3기 신도시 공급 계획을 비롯해 GTX, 1기 신도시 재정비가 실질적으로 잘 이뤄지고 있는지 남은 기간 내 가시화해야 한다"고 조언했다.

또한, 전문가들은 향후 부동산 시장 안정화를 위해선 시장 상황을 꾸준히 모니터링해 일관된 정책을 펼쳐야 한다고 강조했다. 이와 함께 차질 없는 공급정책을 기반으로 집값 폭등 우려를 낮추고, 최근 반복해서 불안 요소로 손꼽히는 임대차시장의 안정화에 정부의 관심이 집중되어야 한다고도 했다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 "일단 정부가 할 일은 임차시장의 안정화다. 전세시장에서 역전세, 깡통전세로 인한 문제가 끊임없이 나오고 있는데 집중할 필요가 있다"고 강조했다.

이어 수요 유인책과 함께 미분양이 더 늘어나지 않도록 관리가 필요하다고도 했다. 김 주택정책연구실장은 "현재 거래가 거의 안 되고 있다. 주택가격의 하방 압력이 완충되어야 하는데 가격이 급격하게 내려가진 않기 때문에 합리적인 조세 금융정책 즉, 수요 유인책이 지속해 나와야 한다"며 "미분양의 경우 현 상태에서 더 늘어난다면 부담이 될 수 있으므로 더 증가하지 않도록 모니터링과 미분양 관리 정책들이 필요할 것 같다"고 말했다.

김효선 위원도 불안한 임대차시장의 안정화를 위한 방안이 나와야 한다고 했다. 김 위원은 "최근 임대차시장이 불안하다. 서울 전세가율이 50%대 수준인 것과 비교해 경북, 충북은 전세가율이 80%가 넘기도 한다"며 "이런 위험에 더 노출된 지방 임대차시장 안정화를 위한 부분이 필요할 것 같다"고 했다.

이어 공급이 꾸준히 이뤄져야 향후 시장 상황이 나아졌을 때 상승폭이 커지는 막을 수 있다고도 조언했다. 김 위원은 "부동산 시장은 정책적으로 한계가 있어서 공급이 수반되어야 한다. 장기적 시장 안정화를 위해선 공공임대주택을 실질적으로 늘리는 노력이 필요하다"며 "도심 재정비 사업도 일부 막혀있는 부분들을 해소해야 한다"고 말했다.

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