[가계부채 방안] ⑤ '현금부자만 살기 좋은 나라'…내년부터 '영끌' 막혀

[아이뉴스24 이영웅 기자] 정부가 또다시 가계부채 관리 강화방안을 내놓으면서 부동산 시장이 출렁이고 있다. 내년부터 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 40%가 적용되면서 기존 대출자는 신규 대출을 통한 내집마련이 사실상 불가능해졌다.

현재 정부는 2기 사전청약을 비롯해 공급대책을 쏟아내고 있는 가운데 이같은 대출규제까지 더해지면서 부동산 시장이 조정기에 접어들 수 있다는 전망이 나온다. 동시에 현금부자들만 집을 구매할 수 있게 되면서 주거 빈부격차가 커질 것이라는 우려도 있다.

◆ 내년 차주단위DSR 2·3단계 조기 시행…대출한도 '반토막'

26일 금융위원회와 금융감독원에 따르면 정부는 차주단위DSR 2·3단계를 조기 시행한다. 당초 차주단위DSR 2단계를 내년 7월에, 3단계는 2023년 7월에 시행할 예정이었으나, 가계대출이 급증함에 따라 내년 1월과 내년 7월로 조기에 시행키로 했다.

DSR(Debt Service Ratio)이란 소득 대비 갚아야 할 전체 금융부채 원리금 비율을 뜻하는 지표다. DSR 규제는 대출자의 상환능력에 초점을 맞춰 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연소득의 일정 비율 이하로 억제하는 것이다. 가령 연소득 1억원이고 연 원리금 상환액이 4천만원이면 DSR은 40%다.

현행 DSR 기준은 은행별로 40%, 비(非)은행 금융사별로 60%가 적용된다. 지난 7월 시행된 '개인별 DSR 40%' 규제 적용대상은 ▲투기지역·투기과열지구·조정대상 시가 6억원 초과주택 담보대출 ▲1억원 초과 신용대출이다. 내년 1월부터 총대출액 2억원 초과시, 7월부터 1억원을 초과시로 순차 확대한다.

가령 신용대출 5천만원에 연소득 5천만원인 차주가 조정대상지역의 6억원짜리 아파트를 구입할 경우 현재는 주택담보비율(LTV) 50%가 적용된 3억원까지 주담대를 받을 수 있었다. 물론 은행과 대출금리 등에 따라 조금씩 차이가 있지만 앞으로는 주담대 한도가 1억6천만원으로 절반 가까이 줄어든다.

결국 내년부터 '영끌(영혼을 끌어모은 대출)'을 통한 내집마련은 불가능해졌다는 의미다. 그동안 집값이 고공행진한 배경에는 3040세대들이 저금리 장기화에 따라 대출을 통한 추격매수로 내집마련에 나선 데 있다. 하지만 이제는 대출자체가 끊어지면서 사실상 내집마련은 쉽지 않아졌다.

◆ 사전청약+초강력 대출규제까지…전문가 "영향 있겠지만, 하락까지는 아냐"

상황이 이렇다 보니 부동산 시장은 급격히 얼어붙는 분위기다. 예비매수자, 예비매도자를 비롯해 청약대기자 등이 관련 내용을 공부하며 시장 상황을 예의주시하고 있다. 전날부터 부동산 온라인 커뮤니티 등에 정부의 이같은 가계부채 관리방안과 관련된 내용들이 거론되며 토론의 장이 이어지기도 했다.

특히 이사를 앞둔 세입자는 물론, 청약대기자들은 '사다리 걷어차기'라며 반발하고 있다. 30대 직장인 김모씨는 "기성세대들이 아파트를 투기해 집값을 올려놓고 드디어 정부가 사전청약 등을 통해 무주택자에게 길을 열어주는 것처럼 해놓고 뒤로는 대출을 막아버렸다"며 "평생 월세만을 살라는 것이냐"고 비판했다.

주택공급 확대와 대출규제로 부동산 시장은 정체기에 접어든 상태다. 한국부동산원에 따르면 10월3주 서울 아파트 매매수급지수는 101.6으로 일주일 전보다 0.4포인트 하락했다. 지난 4월19일 이후 22주 만에 최저치다. 수도권도 104.9로 전주에 비해 1포인트 하락했다.

서울을 비롯한 수도권 아파트 매매가격의 상승세도 꺾였다. 이달 셋째주(18일 기준) 수도권 아파트 매매가격 상승률은 전주 상승률(0.32%)에서 0.30%로 0.02%포인트 줄었다. 지난주에 이어 2주 연속 오름폭이 줄었다. 지방 아파트 상승률 역시 0.22%에서 0.20%로 0.02%포인트 감소했다.

전문가들은 대출규제가 부동산 시장에 영향을 주지만, 큰 효과는 없을 것이라고 입을 모은다. 대한부동산학회장 서진형 경인여대 교수는 "수요억제 중 가장 효과적인 정책은 대출규제"라며 "부동산 가격이 안정기조로 갈 수 있겠지만, 여전히 풍부한 유동성과 저금리로 집값이 하락하지는 않을 것"이라고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "현재 부동산 시장이 조정기에 돌입한 것은 집값이 지나치게 상승한 것에 대한 피로감 때문"이라며 "이미 정부의 대출규제가 시작된 상태인 데다 임대차법에 따른 전세난 확대, 공급부족 등은 그대로다. 오히려 무주택 실수요자의 피해가 클 것"이라고 지적했다.

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