[풀어쓰는 건설] 오세훈 당선 후 정비사업 '관심'…진행순서는

[아이뉴스24 이영웅 기자] 오세훈 서울시장이 당선된 이후 부동산 정비사업에 관심이 쏠리고 있다. 오 시장은 그동안 정부의 부동산 규제 일변도의 정책이 공급실패를 불러왔다고 진단, 재개발· 재건축 등 정비사업 규제완화를 통한 '스피드 주택공급'을 제1 공약으로 내걸었기 때문이다.

정비사업은 도시 및 주거환경 정비법이 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위해 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량, 건설하는 사업을 의미한다.

정비사업 진행순서를 큰 틀에서 따져보면, 정비기본방침→정비기본계획→정비계획 및 정비구역 지정→토지 등 소유자의 조합설립→시공사 선정→사업시행인가→사업시행조치→관리처분계획→준공검사→대지 건축물 이전고시 순으로 진행된다.

먼저 국토교통부 장관은 도시 및 주거환경 개선을 위해 10년마다 정비기본방침을 수립하고 5년마다 타당성을 검토해야 한다. 특별자치시장(수립권자) 등은 정비기본방침을 토대로 ▲단계별 정비사업 추진계획 ▲건폐·용적률 ▲세입자 주거안정대책 등이 담긴 정비기본계획을 수립해야 한다.

특별자치시장은 정비계획과 정비구역을 지정한다. 정비계획에는 정비사업의 명칭, 정비구역 및 면적, 공동이용시설 설치계획, 건페율, 용적률, 높이에 관한 계획 등이 모두 담긴다. 정비사업의 경우 중앙정부보다 지자체장의 권한이 더 많다는 의미다.

정비사업은 크게 재건축, 재개발, 주거환경개선사업으로 구분된다. 재건축사업은 정비기반시설이 양호하지만 노후불량 건축물인 공동주택이 밀집한 지역에, 재개발은 정비기반시설이 열악하고 노후불량건축물이 밀집된 곳에서 진행된다.

노후불량건축물은 안전사고 우려가 있는 건축물로, 20년 이상 30년 이하의 조례로 정하는 기간이 지난 건축물을 뜻한다. 서울시의 경우 조례로 30년으로 규정돼 있다. 특히 재건축 사업은 안전진단부터 통과해야 한다. 안전진단에서 안전등급이 D(미흡), E(불량)이 나와야 한다.

즉, 서울시에서는 30년 이상의 노후건축물 중 D이상의 안전등급을 받은 경우에만 재건축 사업 대상이 된다는 의미다. 재개발과 주거환경개선사업의 경우에는 안전진단 과정이 필요 없다. 정비구역 지정 및 고시가 이뤄지면 정비사업이 본격적으로 진행된다.

토지 등 소유자는 조합이 시행하거나 조합원 과반수 동의를 받아 시장, 군수, 한국토지주택공사(LH), 건설업자, 신탁업자 등을 시행자로 지정해 진행할 수 있다. 주로 조합을 통해 정비사업이 진행된다. 조합설립추진위원회, 창립총회 등을 거쳐 조합이 설립되면 시공자(건설사) 선정에 나선다.

시행자는 사업시행계획서를 작성하면 시장, 군수는 60일 이내 인가여부를 결정해 사업시행 인가고시를 내줘야 한다. 사업시행인가 고시 후 120일 이내 시행자는 이를 공고하고 관리처분계획을 작성해야 한다. 관리처분계획에는 분양설계, 대지 및 건축물 추산액, 소유권 외 권리명세 등의 내용이 담긴다.

시공자는 관리처분계획 인가를 받은 후 건축물 철거에 나선다. 관리처분계획 인가 후에는 사업의 원활한 추진을 위해 지상권, 전세권, 임대차보호법 등의 규정이 적용되지 않는다. 이후 준공검사 후 준공인가, 소유권이전고시 등을 순으로 사업이 종료된다.

/이영웅 기자(hero@inews24.com)