[초점] 중국인 A씨는 어떻게 59억을 대출 받았나…외국인 부동산 대출 사각지대

[아이뉴스24 이효정 기자] 가뜩이나 오른 부동산 가격의 여파로 외국인의 국내 토지, 상가, 아파트 등 부동산 투기가 연일 관심거리다. 외국인도 내국인과 같은 대출 규제를 적용받는다지만, 확인할 수 있는 서류에는 한계가 있어 대출 사각지대가 존재한다는 지적이 나온다.

해외 교포, 외국인 등 외국 국적을 가진 사람들도 국내에서 부동산을 취득할 때 국내 금융사를 통해 부동산을 담보로 대출을 받을 수 있다.

하지만 외국은행에서 빌린 자금을 국내 부동산 취득 자금으로 활용해도 증명할 길이 없고, 외국인 부부가 국내에서 따로 혼인신고를 하지 않았다면 부부의 2주택자 여부를 확인하기 어려운 등 맹점이 문제로 지적되고 있다.

◆ 중국인 A씨 임대사업 위해 59억원 대출 받아 이태원 78억 상가주택 구입

26일 소병훈 더불어민주당 의원이 최근 내놓은 자료에 따르면 39세인 중국 국적의 A씨는 지난해 3월 서울 용산구 이태원동의 4층짜리 상가주택을 78억원에 취득했다. 임대사업을 위한 목적이었다.

상가주택 78억원 중 기존의 임차인의 임대보증금은 2억9천만원으로 미미했고 나머지는 현금과 대출로 조달했다. 보유하고 있던 현금으로 조달한 금액이 16억원이고, 대출이 59억원에 달했다.

A씨는 구입하려는 상가주택을 담보로 C은행에서 약 50억원을 대출 받았다. 나머지 9억원은 기존에 A씨가 갖고 있던 인천 연수구 송도의 주상복합아파트 전용면적 144㎡를 담보로 똑같은 C은행에서 대출을 받았다. 이 아파트는 그가 2018년도에 13억원을 주고 구입했다.

타입에 따라 지난달에 12억8천800만원에서 15억9천만원에 거래가 된 곳이다. 현재 호가는 11~18억원선으로 매물이 나와 있다.

그런데 이상한 부분이 있다.

A씨는 자신이 보유하고 있는 주상복합아파트에 살고 있지 않다. 지난해 이태원동 상가주택 구입시 그의 주소지는 같은 아파트의 전용 295㎡인데 여기의 소유자는 34세의 중국 국적 B씨다.

B씨는 이 아파트를 2019년에 36억5천만원에 구입했으며 당시 주소지는 A씨의 아파트였다.

각각 주택을 구입할 때 서로의 주소지가 같았다는 얘기다. 성씨와 성별이 다른 A씨와 B씨가 가족이라면 부부일텐데, 그들이 진짜 부부인지는 등기부등본상만으로는 알 수 없다.

◆ 59억원 대출 어떻게 가능했을까?…상가주택이라 가능

그럼 A씨는 어떻게 C은행에서 그렇게 많은 대출이 가능했을까.

국내 은행에서 외국인에게 소득이나 직업 등 개인의 신용도를 바탕으로 하는 신용대출을 내주는 것은 어렵지만 담보를 통한 대출은 가능하다. 외국인이 주택담보대출을 받는 경우 부동산 담보만 확실하다면 내국인과 동일하게 담보인정비율(LTV) 등 대출 규제 적용을 받고 돈을 빌릴 수 있는 것이다.

또한 현재 상가나 상가주택은 감정가격의 60%에서 최대 80%까지 대출이 나오기 때문에 상대적으로 많은 자금의 대출이 가능했던 것으로 풀이된다.

이에 소병훈 더불어민주당 의원은 은행법과 은행업 감독규정을 개정해 상가와 상가주택에 대한 담보인정비율과 총부채상환비율을 도입하는 등 규제를 강화할 필요가 있다고 지적했다.

더욱이 외국 국적자가 해외의 은행에서 받은 대출금은 우리나라 은행권에서는 파악할 수 없다.

소병훈 의원실 관계자는 "외국인의 경우 규제가 복잡한 부분이 있다"라며 "(국적지 등) 외국 은행에서 조달해 온 자금은 우리나라의 대출 규제를 적용받지 않는다"라고 말했다.

◆A씨와 B씨가 부부라면 3주택자?…"외국인 부부는 자필로 가족관계 쓰세요"

만약 A씨와 B씨가 부부라면 국내 규제 상으로는 대출을 받기가 더 까다로웠을 것으로 보인다.

A씨는 본인이 소유한 인천 송도의 주상복합아파트와 지난해 서울 이태원동의 상가주택까지 2주택자다. 그리고 B씨는 A씨와 같은 인천 주상복합아파트 단지의 다른 주택을 보유하고 있다. 이태원동 상가주택은 임대 목적이라 임대사업자를 냈다고 해도 B씨가 보유한 주상복합아파트까지 포함하면 이들의 주택은 총 3채다.

현재 국내에서는 은행 대출을 받을 때 부부가 보유한 주택은 합산돼 계산된다. 특히 대출 규제로 인해 2주택자 이상은 물론이고, 고가 주택의 1주택자도 대출을 받기가 쉽지 않다.

그렇다면 보통 외국인 부부가 은행에 담보대출을 받을 때 어떻게 할까.

A씨가 대출을 받은 C은행의 경우 외국인에게 담보대출을 내어줄 때 세대구성원을 확인하기 위해 외국인 차주에게 ▲주민등록등본 ▲외국인등록 사실증명 및 본인이 기록된 가족관계증명서 ▲국내거소신고사실 증명서류 및 본인이 기록된 가족관계증명서 중 1개를 요구한다.

외국인과 한국인이 결혼한 경우 국내에서 결혼해 혼인신고를 했다면 이 같은 서류를 비교적 수월하게 낼 수 있다.

문제는 외국인끼리 결혼한 경우다. 부부가 양쪽 다 외국 국적이라면 내국인처럼 손쉽게 가족관계증명서를 떼서 배우자의 자산 현황을 정확히 파악하기 어렵다.

이런 경우 시중은행에서는 결국 외국인 차주가 직접 써서 제출하는 '차주의 세대 구성원 확인서'를 믿을 수 밖에 없다.

이 확인서는 일종의 약정서, 내지는 각서다. 가족관계증명서를 외국 국적자의 대사관 등에서 받기가 어려우니 확인서로 갈음하는 셈이다. 확인서의 내용은 가족관계증명서 등으로 부부와 자녀를 확인하기 어려울 경우 자필로 이를 기재하고 사실과 다를 경우 빌리는 돈을 바로 되갚으라는 것이다.

은행권 관계자는 "부부가 둘다 외국인인 경우 가족관계 증명을 위해 대출자 본인이 작성을 해서 기재한 내용이 사실과 다르면 기한이익상실로 대출을 변제해야 한다"며 "본인이 작성한 자료를 보고 주택보유수나 동거가족을 확인한다"고 전했다.

여기서 외국인 대출 규제의 맹점이 또 발생한다. 외국에서 결혼하고 혼인신고를 했어도 국내에 들어와 별도로 혼인신고를 하지 않는 경우 확인하기 어렵기 때문이다.

이청우 LCW행정법률상담센터 행정사는 "외국인 부부가 본국에서 결혼해서 혼인신고를 했더라도 국내에 입국해 체류하는 경우 별도로 혼인신고를 하지 않으면 외국인 등록번호를 조회해도 부부로 알기가 쉽지 않다"라며 "외국인끼리 결혼해 한국에서 거주하는 경우 국내에서 혼인신고를 할 필요가 없기 때문에 부부 관계를 확인하기 어렵다는 맹점이 있다"라고 말했다.

이어 "동반 비자를 받기 위해 법무부에 별도의 신고를 하거나 영주권을 취득하기 위해 가족관계를 등록하는 경우 등을 제외하고는 개인의 외국인 등록번호를 조회해도 가족관계 등을 확인하기는 어렵다"고 설명했다.

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