기준금리 1.25% 인하…부동산시장, 단기적 '활력' vs 장기적 '위축'

[아이뉴스24 김서온 기자] 한국은행 기준금리가 2년 만에 역대 최저 수준인 1.25%로 낮아지면서 밀접한 상관관계인 부동산 시장에도 장·단기 여파가 불가피하게 됐다.

더욱이 한국은행이 추가 금리 인하 가능성을 내비치면서 부동산시장에 미치는 영향이 적지 않을 것이란 관측이다.

17일 한국은행과 부동산업계에 따르면 한은이 경기 둔화가 심각한 상황이라고 판단해 추가 인하를 결정한 만큼 부동산 시장 신규 구입자나 차주의 이자부담 경감효과가 나타날 것이라는 전망이 나온다. 다만, 장기적으로 위축될 가능성이 제기된다.

한은 금융통화위원회는 지난 16일 통화정책방향 결정 회의를 열어 기준금리를 1.50%에서 0.25%포인트 인하했다. 한은은 지난 2016년 6월 기준금리를 1.25%로 내리고 나서 2017년 11월과 지난해 11월 0.25%포인트씩 올렸다가 올해 7월 0.25%포인트 내렸다.

금리 인하는 부동산시장에 활기를 불어넣는 효과가 크다. 최근 부동산이 사용공간이나 주거의 의미보다 투자재로 바뀐데다 대출의존도가 높아지면서 금리 민감도가 많이 높아진 상태다. 이에 금리인하는 대출금리 하락으로 이어져 부동산시장 활성화 요인으로 작용한다. 즉, 금리인하는 금융비용 감소로 투자수익률 상승으로 거래 늘어나는 구조다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "이번 금리인하는 레버리지를 많이 이용하는 수익형 부동산 즉 상가나 꼬마빌딩등에 더 많은 영향 줄 것으로 예상한다"며 "신혼부부등 실수요자들도 대출의존도가 높아 중·소형아파트에도 수요 증가할 것으로 전망한다. 다만, 레버리지 많이 쓰지않는 토지시장  영향은 미미할 것"이라고 전망했다.

또 기준금리 인하는 부동산 신규 구입자나 차주의 이자부담을 덜어주는 효과가 있다. 최근 서울 집값의 고공행진에 따른 수요자들의 가격 피로감이 높지만, 대체투자처가 많지 않은 데다 대기수요의 서울 쏠림 현상이 커 당분간 매도자 우위의 시장과 무주택 실수요자의 분양시장에 대한 청약 선호 현상이 이어질 전망이다. 다만, 연말까지 정부가 서울지역 주택구입에 대한 거래 모니터링에 들어간 만큼 거래량은 소강상태를 나타낼 수 있다.

낮은 금리로 갈아타려는 대환대출 움직임도 커진다. 미국 등 주요선진국들의 추가 금리 인하 가능성이 있는 만큼 한국은행 기준 금리 향방이 결정되는 올해 연말을 기점으로 대환대출을 고려하는 수요자들이 늘어날 전망이다.

함영진 직방 데이터랩 랩장은 "대출 갈아타기는 '싼 금리'만을 바라보고 움직이는 것보다 종전대출의 중도상환 수수료 여부와 담보대출 지역의 규제지역 여부 등 여신규제의 수위를 꼼꼼히 살펴야 한다"며 "차주의 소득과, 주택 개수 등을 두루 살펴 접근하는 것이 현명하다"고 조언했다.

서울 등 투기지역 2주택자는 신규 주택담보대출이 막혀 현실적으로 갈아타기가 불가능하다. 1주택자라고 해도 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)의 강화와 총부채원리금상환비율(DSR) 관리지표 시행 등으로 대출 한도가 낮다는 점도 고려해야한다.

함 랩장은 "여신건전을 위한 관리가 부각되며 이자만 갚아도 되는 거치식이나 변동 금리부 대출을 좀처럼 허용하지 않는다는 점과 대출 실행 3년 이내인 경우 중도상환 수수료 부담이 상당한 경우가 있다. 은행과 꼼꼼하게 상담을 거친 이후 대출을 결정하는 것이 좋다"고 말했다.

연이은 기준금리 인하가 금융비용 하락으로 투자수익률 상승, 신규 구매자나 차주의 부담을 덜어 부동산시장에 활력을 불어넣을 순 있으나 장기적으로 부동산 수요 위축으로 이어질 수 있다는 우려도 나온다.

박 수석전문위원은 "기준금리 인하는 실물경기 위축으로 거시경제 불안이 커지고 있다는 것을 의미한다"며 "부동산은 장기적으로 거시경제를 반영하는 또다른 거울이라는 점에서 장기적 관점에서 부동산 수요 위축으로 이어질 수 있다"고 진단했다.

그러면서 그는 "정부의 특정지역 부동산 시장 안정위한 추가대책 가능성도 고려해야 한다"며 "거시경제 불안과 정부 추가 규제가 기준 금리인하의 효과 상쇄 가능성 있는 점을 감안해서 의사결정을 내려야 한다"고 조언했다.

김서온 기자의 다른 기사 보기

• 한은, 기준금리 1.25%로 인하…사상 최저치(상보)

• 한은 금통위, 10월 기준금리 인하 배경은…"효과 지켜볼 것"